一、政策因素
政策对于商住楼的价格有着重要的影响，近年来，国家出台了一系列针对房地产市场的调控政策，以抑制房价过快上涨，促进房地产市场的平稳健康发展，对于商住楼而言，这些政策同样产生了作用，限购政策限制了购买者的数量和资格，使得商住楼的需求受到一定程度的抑制，一些城市对商住楼的交易也有一定的限制和规范，如提高交易税费等，这也增加了商住楼交易的成本和难度。
政策的调控和限制，导致商住楼的需求受限，交易成本增加，是其不涨价的重要原因之一。
二、市场供需关系
商住楼的市场供需关系也是影响其价格的关键因素，当前，商住楼的供应量相对较大，而需求相对不足，随着城市建设的不断推进，大量的商住楼项目涌现，导致市场上的供应过剩，由于商住楼在使用功能、产权年限等方面存在一定的局限性，相较于普通住宅，其对购房者的吸引力相对较弱，很多购房者更倾向于购买普通住宅，以满足长期居住和子女教育等需求。
供应过剩与需求不足的矛盾，使得商住楼在市场竞争中处于劣势，价格难以上涨。
三、使用成本较高
商住楼在使用过程中往往存在较高的成本，商住楼的水电费等费用通常按照商业标准收取，比普通住宅要高出不少，商住楼的物业管理费也相对较高，这些额外的使用成本增加了购房者的负担，也降低了商住楼的吸引力，对于一些投资者来说，较高的使用成本也会影响其投资回报率，从而降低对商住楼的投资热情。
较高的使用成本使得商住楼在经济上不具有优势，影响了其市场需求和价格。
四、产权年限较短
商住楼的产权年限一般为 40 年或 50 年，而普通住宅的产权年限为 70 年，较短的产权年限让购房者在心理上产生一定的顾虑，担心未来产权到期后的续期问题以及可能带来的额外费用，这在一定程度上影响了购房者对商住楼的购买意愿，进而影响其价格走势。
产权年限短是商住楼的一个明显劣势，导致购房者的选择偏好发生变化，价格缺乏上涨动力。
五、投资属性较弱
在过去，房地产被视为一种重要的投资渠道，商住楼的投资属性相对较弱，由于其价格难以上涨，投资回报率较低，在房地产市场调控的背景下，商住楼的变现能力也受到一定影响，当投资者需要将商住楼出售变现时，可能会面临较长的销售周期和价格压力。
投资属性弱使得商住楼对投资者的吸引力下降，进一步影响了其价格的提升。
商住楼不涨价是多种因素综合作用的结果，政策的调控、市场供需关系的不平衡、使用成本较高、产权年限较短以及投资属性较弱等，都使得商住楼在房地产市场中面临着较大的竞争压力和发展困境，商住楼要想实现价格的上涨，需要从改善自身的劣势、提升自身的价值入手，同时也需要市场环境和政策的支持，商住楼才能在激烈的房地产市场竞争中获得更好的发展。
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